資金・融資

ローン最終申し込み完了

 最後に工務店さんに支払う残金の融資手続きをしてきました。大きな問題がなければ、18日に最終融資実行、23日に引き渡しとなります。

 契約後の追加工事が思ったより安かったこともあり、銀行から「住宅ローン」として借りた金額のうち、数百万円の余りが出ました。ローンセンターの担当者も「諸費用として、好きに使ってください」というようなことを言ってましたし、有難く使わせていただきます。自己資金も、定期預金を含めて数百万円残っていますし、これで「家を建てたらスッカラカン」という事態は回避できそうです。

 7月頃に一気に上昇し、「このまま上がり続けますよ」と言われていた金利も、アメリカのサブプライム問題を発端とする景気動向の先行き不安(…日○新聞みたいな言い回しだ…(笑))のおかげで、8月と9月にまた下がりました。上がるどころか、むしろ、5月につなぎ融資を受けた時よりも下がっていて、2年振りの低水準となっていました。おかげで、月々の返済は10万円を割ることに。これは嬉しい誤算。あくまでも10年固定金利なので、10年を過ぎるとどうなるかは分かりませんが、金利の安い10年以内に、全力で繰り上げ返済していくつもりです。

 その後、損保代理店さんで火災保険の手続き。地震保険も一緒に契約するつもりでしたが、10月1日から保険利率が下がるので(たまたま、利率の下がる地域だった。逆に利率の上がる地域もあります)、「引き渡し後の1週間だけ地震保険がない」というリスクを背負えば、地震保険料は4割安くなるという説明をもらい、そうすることにしました。

 手続き後、いろいろと雑談をしたのですが、その損保代理店の社長さんは、私が契約直前まで行きながら撤回した、大手D社で数年前に建てたそうですが、施工・設計上のトラブルを経験し、かなりお怒りの様子でした。その内容までは書けませんが、やっぱり、いろいろとあるものですね…。

 そのまた後、現場に行ってみると、私の担当外の営業さんと監督さんが、お客様を現地案内している最中でした。少しいろいろと話して、営業さんと監督さんは次の仕事に行ってしまったのですが、取りつけの終わった基本照明を確認してみると、自分たちが選んでつけてもらうはずの照明器具とは、全く違ったものばかりが取り付けられていることが判明。どうやら、照明メーカーが出してくれた当初案のままの器具が取り付けられているようです。

 もちろん、自分たちが選んだ照明プランを図面に書き加えたものを、営業さん(監督さんだったかも…)に手渡ししているのですが、どこかで情報の行き違いがあったようです。家に帰ってから、改めてその図面をFAXして「至急、確認してください」とお願いしておいたのですが、なぜか、電気関係のトラブルだけが続いています。

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諸費用、ひょっとして見誤った?(汗)

 ペットルームのロールスクリーン、なんとか既製品でサイズが合うものがありました。妥協点(チェーンで昇降するタイプが本命なのですが、スプリングで昇降するタイプになってしまいます)もありますが、既製品で済ませたいと思う以上、仕方がありません。チェーンでの昇降にこだわってイージーオーダーにすると、値段がいきなり上がってしまいます。そのイージーオーダーも、家具店やホームセンターの店頭でも、最安だと謳うネットショップでも、大差はないのですから…。

 家に帰ってきてみると、土地を買った県の県税事務所からのハガキが届いていました。開けてみると、不動産所得税の督促状(汗)。確かに払っていませんが、7月31日が納付期限だからと言って、いきなり督促状を送りつけて来なくても…。誰からも、払えとは言われていませんしねぇ(笑)。ちなみに、土地の固定資産税は不動産屋を通して支払っています。

 それにしても、この前、市営水道の加入負担分担金を支払ったばかりなのに、まだまだ出費は嵩みます。

  • 市営水道加入負担分担金(支払済)
  • 不動産取得税
  • 自治会入会費(比較的古い住宅地なので、入っておかないとかえって面倒なことになりかねません。「郷に入れば郷に従え」とはよく言ったものです)
  • 自治会に支払う水道工事負担金(市営水道の加入負担分担金とは別らしい)
  • 火災保険加入費用(これが一番大きいけど、入らないとローンが組めない)
  • 家具やカーテン関係の費用
  • 引っ越し費用
  • CATV加入費用
  • 電話移転費用

 これだけで、「6桁」円を軽く超える出費になってしまいますが、他にも、家関係とは直接関係ない支払額として、2月に買った中古車の車検費用や、謙太くん(バセットハウンド)を迎え入れるための諸経費もあります。

 外資系生保を解約したおかげでなんとか持ちこたえてはいますが、十年来解約せずに残しておいた定期預金、果たして残すことができるのでしょうか。妻のご両親から受けられることになった「白物家電(冷蔵庫・食洗機・洗濯機・リビング照明)」の現物支給援助がなければ、間違いなくスッカラカンになっていたと思います。

 資金計画の失敗パターンとして、ローンの支払い金額と、家を建てるための最低限の頭金だけを考えていたために、諸費用がなくなってしまう例が紹介されることがあります。その可能性は考えていて、それなりに余裕を持って手持ち資金を残していたつもりだったのですが、どうやら「ギリギリ」になってしまいそうな予感がします。

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保証料が戻ってきました

071901smbc  「緑色の都市銀行」で土地代金を借りた時、一括で払った団信保証料。建物の融資を受けることができずに土地代金は借り換えで一括返済したため、保証料の大部分も返金されてきました。今日になり、系列の保証会社から、戻し保証料支払いの通知がハガキで届きました。

 銀行に支払う繰上げ返済手数料は銀行で負担してもらいましたが、保証会社の「償還事務手数料」はしっかり差し引かれていました。本来は借りる必要のないローンを借りさせられてしまったのですから(しかも銀行の説明不足で)、こういった手数料も、銀行に負担してもらうのが筋だと思うのですが…まぁ、ここでゴネたって仕方ないですね(笑)。

 今回戻ってきたこのお金。そっくりそのまま、市営水道の加入負担分担金に化ける予定です。

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おカネは大事だよ~♪(生保解約)

 7年前に契約した、外資系生保A社の終身保険とがん保険を解約することにしました。月々の保険料は、がん保険が約5,000円で終身保険が約10,000円です。

 親が契約し、子供の頃から払い続けているのが国内生保MS社の医療保険と終身保険ですが、大手国内生保会社のうちの1社が経営破綻し、国内生保が危ないと言われた頃に、リスク分散の意味合いで、MS社の契約内容を見直して保険料を半額に下げ、下がった分の保険金を、当時急成長していたA社の保険でまかなうことにしました。

 しかし、住宅ローンを組むことになると、月々30,000円を超える保険料は払いすぎなんじゃないか…と思うようになりました。いまのところ(そしてこれからも)子供を産み育てるつもりはないので、いざという時の備えを手厚くする必要もなさそうに思えてきたのです。そんなわけで、契約して間もない(と言っても7年経ちますが…)A社は解約することにしたのです(当時は魅力的だったA社のがん保険も、65歳を過ぎると保険金が半減してしまう、という意外な落とし穴がありました)。

 解約にあたって、契約窓口になっている代理店を通すと引き留めやら見直しやらで話がややこしくなるので、生保のコールセンターに「代理店を通さず、引き止め受けずに解約したい」旨を申し出ましたが、最寄りの支社からかかってきた電話は「がん保険は予定利率が高い商品ですので解約はもったいない」というような内容。その時は解約するのはがん保険だけのつもりだったのですが、引き止めを受けてガッカリ。「生保会社は売りたい一心で、契約者の立場に立ったアドバイスができないことが分かりましたので、全部解約します。書類を送ってください」と言ったら、「そのようなつもりはないのですが、お客様の希望が第一ですので書類をお送りします」ということに。その書類が今日、送られてきました。書類を書いて印鑑証明などを揃えて送れば、解約になります。

 今回は、月々の出費を減らしたい、今後の保障が減っても構わないという一心だけで解約します。払戻金がいくらになるかも分かりません。あと少し契約を続ければ払戻金が上がるかも知れませんが、それも調べていません。そういうことを気にし始めると、いつまでも解約できず、ズルズルと保険金を払い続けてしまうはず。それだったら、勢いで決めるしかありません。

 独立系FPのブログを読むと、「万が一の備えは損保と投資信託で充分、生保は不要」と言い切る人も。それぞれにいろいろな考え方がありますし、まとまった資産を持っていない自分に投資信託はできないのですが、今までの生保の保障内容は、ちょっと過剰気味だったのでは?A社を外してちょうどよくなったのでは?いや、MS社だって下げてもいいかも知れない、と思います。

 A社を解約して浮いた分は、全力で繰り上げ返済に回します。30年ローンを10年固定で借りるので、最初の10年でどこまで返せるのか…にかかっています。

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中間金融資実行

 本日、地銀から某都銀(緑色の都市銀行)への土地融資分の返済が行われました。同時に、地銀から工務店への中間金の支払い(=つなぎ融資)も実行。数ヶ月に及んだ某都銀とのすったもんだも、これで幕引きです*1

 妻に、某都銀に足を運んでもらい、土地の抵当権解除に必要な書類を取りに言ってもらいました。書類はすんなりと渡されたそうですが、受け取ってから帰ろうと出口に行くと、窓口のお姉さんに「この度はご迷惑をお掛けしましたので、支店長から改めてお詫び申し上げたいのでお戻りいただけないでしょうか」と呼び止められたとのこと。店内に戻ったのはいいのですが、支店長は接客中。結局、妻は適当に言い訳をして帰ってきたそうです(接客しているのなら、最初から呼び止めなければいいのに…)。

 自分が妻のように呼び止められても、やっぱり支店長の詫びは受けなかったと思います。申し込み時に提出した書類は全て返してもらったし(ローン申込書の原本だけは、保存義務があるとかで返してもらえませんでしたが)、大阪本社のお客様相談課に電話で苦情を入れた時に経緯の説明を受け、そこで詫びてもらった時点で、この話は終わったと思っていますから、今になって支店長から詫びてもらう必要はないと思っています。私もサラリーマンなので、その出先の幹部が詫びることがどれほどのことなのか(都銀の支店長が個人客相手に詫びることがどれほどのことなのか)、だいたい想像はつきます。でも、もういいです。粛々と手続きを進めてもらえされすれば、それ以上は求めないし、求めたところで、何も戻らないのですから。

 書類を持ち帰った妻は、法務省のWebサイトを見て、抵当権解除の手続きを電子申請でやろうと悪戦苦闘してくれていたようですが、あらかじめ銀行に電子申請用の書類を準備してもらわないといけなかったらしく、電子申請は断念。来週火曜日(上棟の翌々日)にエアコン配管などの打ち合わせに現地に行くので、その時に法務局まで行って手続きをしようと思います。

*1:実際には、団信保証料の返却が残っていますので、銀行の口座は解約しないほうが無難。振込が確認されたら、速攻で解約してきます。

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外構工事開始

0610smbc16bk  強い雨の中、高速道路を飛ばして工務店の近くにある地銀のローンセンターに出向いて、つなぎ融資の申し込みをしました。15日には工務店の口座に振り込まれていないと間に合いませんが、本当にそれでいいのかどうかがかなり不安だったので(緑色の都市銀行さんのこともあるので、疑心暗鬼になってしまいます…)、工務店の営業さんに立ち会ってもらうことに。たくさんの名前と住所を書いて実印を押し、ローンセンターの担当さんに書類を確認してもらって申し込みは無事終了。15日に融資実行、17日に上棟です。

0610entrance01  ローンセンターを後にして、工務店で軽く打ち合わせ(標準でついている照明プランの説明や、上棟式のことなど)をしてから、現地に向かいました。外講工事の一部で、工務店が「上棟式には間に合わせます」と言っている階段の工事が始まっていました。駐車場から1.5mほど上がった所に基礎を立てているので、この階段をつけないと大工さんの作業に差し障るので、今回お願いしている階段とは別に「仮の階段」として工事してもらっているものです。

 現場を離れて昼食を済ませて戻ってきてみると、外構屋さんが来て擁壁ブロックの積み上げ作業をしていました。工務店からは「工事用の階段を大急ぎで作ってほしい」としか聞いていないらしく、「天気も悪いし、図面もないので大変」と言っていました。「図面がない」というのは少し驚きましたが、仮の階段だそうですから仕方ないのでしょうかね。

 ちなみに、今回の工務店さん、契約前に「駐車場のコンクリ打ちと階段の設置、門扉の設置と庭のフェンスですが、おまかせ施工でよければサービス工事にします」という条件を出してくれたのですが、これがこの工務店に任せる決定打になりました。あくまでも「おまかせ施工」なので、こちらの希望は出しにくい面がありますが、「階段をなるべく緩やかにして欲しい」とお願いしたら、「蹴上50mm以下、踏面300mm以上」という条件であれば大丈夫そうなので、そこだけはチェックしようと思います。

0610kaidan01  今回設置されている「工事用の階段」は、蹴上150mm、踏面200mmでした。希望している「本来の階段」とは蹴上がかなり違うので、本来の階段に変える時に工事用階段を撤去した時、化粧ブロックが痛んでしまわないと心配なのですが、そこはうまくやってくれるのではないかと思います…が、一応、確認はしたいと思います。

0610kiso01  基礎を見てみると、ベース部分には床束が取り付けられていて、床面になると思われる部材も搬入されていて、雨避けのシートがかけられていました。床面(土台)は11日に取付(伏せ)を開始、順次断熱材(スチロール)を入れていくようです。明日以降は天気も回復するので、問題はなさそうです(上棟の日の天気が気になるところではありますが…)。

0610jiban01  外構屋さんが「ブロックを削って分かりましたが、下は岩盤になってますよ、かなり硬い土地ですね」と言うので掘り起こした所を覗き込んでみましたが、確かにゴツゴツと硬そうな岩盤が入っていました(写真の明るい部分。分かりやすくするために明暗加工済み)。これなら地盤改良なしでも安心ですね。それを見ている頃に、一度は止んでいた雨がかなり強く降り始めたので、そのまま現場を後にしましたが、外構屋さんはそんな中でも雨合羽を着て作業をしていました。休みにもかかわらず、頭が下がります。

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地銀の回答

 「緑色の都市銀行」の最終回答について書いたばかりですが、今日、工務店の紹介でローンを申し込んだ地銀の融資回答が出ました。つなぎ(ブリッジ)融資も含めて、融資の承認が下りたとのこと。これでようやく、家が「建つ」ことが確定しました。某都銀の手際の悪さに振り回された日々が続きましたので、ここまでが本当に長い道のりだったと感じています。

 今回申し込んだ地銀は某都銀とは違い、地銀から約束してくれた納期(今週中)ぴったりで回答をいただくことができました。「うわー、すごいですね!」と言いたい所ですが、銀行としてはそれが「当たり前の仕事」のはず。何度も言うようですが、某都銀(の担当者)が「当たり前の仕事」をしていないことになりますね…。

 この地銀で融資を受けるためには、妻を連帯保証人として立てなければいけません。某都銀では要らなかったので、申し込みも複雑になります。この辺りがカジュアルじゃないなぁ…と思うこともありますから、仕方がありません。妻に役所に走ってもらい、印鑑証明の取得(まだ取ってないのです。でも、その証明が使えるのもあと数ヶ月)から始めてもらうことになります。

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某都銀の最終回答

 回答が出ていなかった某都銀…以下「緑色の都市銀行」の融資ですが、地鎮祭の数日後にようやくNGが出ました。抵当権解除に必要な書類はすぐに揃えてもらえたので、すぐ地銀に連絡して審査を進めてもらうことに。今週中には回答が出ると思います。こちらはまず大丈夫だと思います。

 つなぎ融資ができないと言われてから回答が出るまで2ヶ月近くかかりましたが、いくらなんでも遅すぎるのでは?と言ったら、「本当は2週間程度で回答しないといけないのですが、こんなことになってしまい申し訳ありません」と責任者は平謝り。理由を聞くと、担当者が責任者(上司)に相談せず話を進めていたとのこと(やっぱりね)。担当者のこの行動、契約を取りたいがためだったのか、問題が表面化するのを恐れたのかは分かりませんが、やっぱりホウレンソウは大事ですよね。

 大阪の本店にあるお客様相談課にも電話しましたが(その電話番号を調べるのも一苦労でした。Webサイトには載っていないのです)、回答に時間がかかったことについての謝罪のみで、経緯の説明は「担当者がご説明したことが全てですので、それ以上説明することはございません」という、丁寧だけどそっけない回答。書面で具体的な説明が欲しかったところですが、これ以上は「必要ないと認識しております」と言い切るのですから仕方ありません。ちなみに、土地融資分の残金の一括返済手数料は銀行が持ってくれるそうです。今回のことはこれで許してね、ということなんでしょう。到底納得できるものではありませんが、怒ってばかりでも始まらないので納得するしかありません。

 責任者と担当者には厳しく指導しますので、今後ともお取引をよろしくお願いしますと言われましたが、この地域では支店網が極端に貧弱な都市銀行の口座を持っていても意味がありません。土地融資分の残りを地銀から払ったらすぐに口座も解約します。

 この銀行はこの程度の顧客対応しかしない銀行なんだとあきらめて、次に進むことにします。

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基礎配筋についての返答

 昨夜のエントリーに書いたかぶり厚不足についてFAXにて問い合わせたところ、今日の夜になって工務担当から返答のFAXが届いていました。「本日の検査で、ご指摘通りのかぶり厚不足を発見しました。鉄筋配置時、全体的に位置がズレたことが原因のようです。基礎業者に連絡し、土曜日に完了させる予定です。鉄筋を正規の位置までズラしてかぶり厚を確保しますので、強度面ではご安心いただけると思います」という内容でした。きちんとした対応をしていただいているので、まずは安心。月曜日に、第3者検査とベースコンクリートの敷設を行う予定とのことでした。この日は会社を休み、完成間近の物件などを見学し、融資関係の手続きや火災保険の相談をすることになっているので、時間が合えば立ち会えると思います。

 さて、それと前後しますが、朝いちばんに某都銀から「信用調査の結果、分割融資はできないことになりました。抵当権解除の書類を早急に揃えます」という電話が入りました。さっそく、地銀に正式な審査の依頼をかけましたが、まだ不足している書類(追加工事分の契約書など)があります。銀行によって、必要になる書類や手続きが結構違うものなんだな…と思いました。

 今回は某都銀の担当者の説明不足もあり、余計な手間や出費が発生してしまったのですが、その一部でも某都銀に負担してもらえないかと、全国銀行協会の相談窓口に電話してみたのですが、やはり難しいようです。弁護士を立てても、その報酬で割に合わなくなりそうな金額ですし、これ以上の動きを取ることは無駄かも知れません。

 土地の先行融資を受ける際、「近い将来、借入金で買った土地には、これぐらいの建物を建てます。その時の想定融資金額はこの程度です」ということを示すために、D社の見積(3回に分けて支払うことも明記されている)を都銀にも出したのに、つなぎ融資や分割融資がNG、ということがどうしても腑に落ちないので、これについても全銀協の窓口に聞いてみたのですが、「ハウスメーカーさんの提携銀行のローンを組むことを前提にして、支払い方法を決めたのではないでしょうか」という答え。逆に言えば、つなぎ融資をしてもらえる銀行とだけ提携していたのかも知れません。

 某都銀の課長には、「こちらが誤解していたのも悪かったが、そちらの説明不足もあったのではないか。説明が足りなくなってしまった原因と、回答がここまで延びてしまった経緯について、文書で説明してほしい」と頼んでみました。某都銀(の担当者)に何かしらの責任を取らせようとは思いませんが、せめて、「どこでボタンを掛け違えたのか」というぐらいのことは知っておきたいです(自分が銀行の選択を誤った時点で、ボタンを掛け違えていたのかも知れませんが…(笑))。

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基礎:ベース部分の配筋チェック

 現場は今の自宅からは離れた場所(電車や車でおおよそ1時間)にあるので、工程を見届けるということはできません。毎週日曜日の午前中に通うことにしていたのですが、着工直後ですので気になります。そんなわけで今日、ノー残業デー(実際には形骸化していますが…(笑))、現場に行ってみました。今後、平日夜に行きたくなった時、どのような行動パターンになるのかを見る目的もあります。

 仕事を終えて、近所の中華屋さんで夕食を取った後、車で現場に向かいます。途中、ホームセンターで作業用手袋(現場を見るならあった方がいいと思って…今日は使いませんでしたが)を買うために10分ほど道草して再び出発。現地到着は20時15分頃。現地では根切りが終わり、防湿シートの敷設と、ベースコンクリート部の鉄筋が組み終わっていました。型枠は外周のみが取り付けられ、この状態で第三者検査が入った後に、ベースコンクリートを打ち、立ち上がり部分の配筋と型枠の組み上げ、コンクリート打ちという手順になるようです。

 建築チェックができるというある本(いずれ紹介します)を片手に、ベース部分のピッチとかぶり厚を確認しました。

  • 鉄筋ピッチ:150mm間隔(問題なし)Img_7993640





  • 底面のかぶり厚:規定の60mm以上(問題なし)Img_8020640





  • 外周部のかぶり厚:規定の40mm未満の部分ありImg_8028640





  • 防湿シートの重ね合わせ寸法(150mm以上が望ましい、もしくはテープで固定):問題なし
  • 鉄筋の重ね継手長さ:規定の400mm以上(問題なし)

 外周部のかぶり厚が足りないのが気になりました。第三者検査が見つけてくれれば是正が入ると思いますが、それ以外は問題ありません。私からも「カタログに謳われているように、150mmピッチで鉄筋が組まれているのを見て安心しましたが、一部外周部分のかぶり圧が40mmに満たないようでしたので、直していただけないでしょうか」というような言い方で、指摘してみます。

 40分ほど現場に滞在、帰ってきましたが、行きは1時間近くかかったものが、帰りは40分未満で戻って来れました。やはり、道の混雑が全然違いますね。帰ってきたら22時過ぎ、さすがに疲れました。今後もこのパターンで週2度の訪問ができるかどうかは…分かりません(笑)。

 さて、水曜日に回答すると自ら申し出た某都銀。夕方近くになって、担当者の上司から電話があったのですが、「保証会社からの回答が来ていませんので今日中のご回答できません。申し訳ありません」という話でした。借り換えに費やすエネルギーやコストを考えると、できれば某都銀で融資を受けたいというのが本音。もう2日だけ待ってみることにします。

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